2017년 2월, 서울의 한 세입자가 2년 전세 계약을 맺고 임대인에게 일시불 보증금 9,500만 원을 송금했다. 우편함에는 월세 고지서가 오지 않았다. 2019년 2월 계약이 끝났을 때 보증금도 돌아오지 않았다. 한국식 전통처럼 보였던 것은 법원에서는 여전히 반환되어야 하는 대출이었고, 누가 먼저 받는지는 등기 규칙이 결정했다.
테이블 위 9,500만 원
9,500만 원이라는 금액은 연출을 위한 이례가 아니다. 임대차가 경매와 보험 지급으로 무너진 뒤 대법원에 이른 소송에 기록된 보증금이다. 규모를 보면, 주택임대차보호법은 수도권에서 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 세입자를 소액임차인으로 보아 점유와 등기 요건을 충족하면 일부 담보권자보다 우선할 수 있게 한다.
전세는 외국인에게 흔히 모두 미리 내고 나중에 돌려받는다고 설명된다. 그 설명은 현금 흐름에는 맞지만 가격 책정 논리는 숨긴다. 보증금은 2년치 선불 임대료가 아니다. 민법상 기간이 끝나면 세입자는 주거를 반환하고 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다. 주택임대차보호법은 더 나아가 돈이 돌아오기 전까지 달력상 기간이 끝났어도 임대 관계가 계속되는 것으로 본다.
그렇다면 숫자가 왜 이렇게 큰가? 답은 서울이 비싸서만이 아니다. 비싸긴 하다. 답은 대부분의 세입자가 보지 못하는 금리 공식에 있다.
전세가 아닌 것
법이 부르는 거래부터 보자. 전세 계약은 월세가 주된 납부 수단 대신 반환 가능한 일시불 보증금을 두는 주택 임대차다. 이사할 때 세입자는 주거를 돌려주고, 임대인은 보증금을 반환한다. 임대인이 지연하면 세입자는 easylaw.go.kr에 요약된 민법 규정에 따라 미지급 잔액에 대해 연 5%의 법정 지연 이자를 청구할 수 있다.
그 법적 틀이 중요한 이유는 전세가 단순히 미리 낸 임대료라는 신화를 깨기 때문이다. 선불 임대료는 살면서 줄어든다. 전세 보증금은 반환일까지 임대인 재무상에 머물며 세입자→임대인 제로쿠폰 대출처럼 행동한다.
이 방식이 얼마나 흔한가? KB경제연구소는 2021년 주택조사를 인용해 전국 가구의 약 42.7%가 임차하고, 그 임차 가구 중 약 40.3%는 여전히 전세, 54.4%는 보증금+월세 반월세를 쓴다고 적는다. 전세가 더 이상 다수는 아니지만 비중이 커서 가격 규칙이 시장 전체를 움직인다.
모든 매물에 숨은 전월세전환율
부동산 플랫폼은 전세 가격을 연율이 아니라 원화로 표시한다. 그 원화 뒤에는 전월세전환율이 있다. 한국부동산원은 신고 거래에서 월세×12÷(전세가−월세 보증금)×100으로 정의한다.
그 공식을 채권 이자로 읽으면 된다. 전환율이 5%이면 전세 자본 1억 원당 주거 서비스가 월 약 42만 원이다. KB리서치가 2023년 전세 수요 변화 보고에서 같은 계산을 쓴다. 전환율이 바뀌면 같은 아파트도 가구를 옮기지 않아도 다른 월세 상당액을 뜻한다.
한국부동산원 연구자들은 이 비율을 임대인이 요구하는 수익률이자 월세 대신 전세를 택하는 세입자의 기회비용으로 본다. 그래서 공식에 넣기 전까지 매물은 추측처럼 느껴진다.
전형적인 전환율은 얼마인가? 부동산분석학회지 2024년 논문에서 김상배는 2011년 1월–2023년 8월 전국 아파트 전환율 평균을 5.642%로 추정하고, 같은 표본에서 4.5%–8.4%를 관측했다. 수치는 시장 금리와 공적분 검정에 쓰인 원의 월별 전국 아파트 시계열에서 나온다.
전환율을 발표하는 전국 주택가격동향조사는 주택법상 공식 통계로 지정되어 있고, 공공데이터포털 승인번호는 304004다. 전환율이 정부 인정 시장 지표이지 중개인 추측이 아니라는 점이 중요하다.
중앙은행이 움직이면 보증금이 따라왔다
전세가 문화만이었다면 보증금은 심리를 따랐을 것이다. 대신 안전 수익률을 따른다. 김은 원 전환율과 3년 국채·주택담보대출 금리 등 시장 금리 사이 공적분을 찾는데, 이는 금리 충격과 전환율 충격이 조정이 비대칭일 때도 장기 관계로 되돌아간다는 뜻이다.
차트는 FRED 시계열 INTDSRKRM193N으로 2019–2024년 한국은행 기준금리 분기 평균을 보여준다. 2019년에는 0.5%에 가깝게 머물었고, 2021년 팬데믹 완화 사이클에서 0.25% 평균으로 내려갔다가, 2023년 인플레이션 대응으로 2.0% 평균까지 올랐다. 안전 수익률이 떨어지면 전세 보증금을 들고 있는 임대인은 일시불 자체가 오르거나 세입자가 월세로 전환을 받아들이지 않으면 투자 현금 수익이 줄어든다.
KB리서치는 쉬운 말로 그 전환을 설명한다. 2013년 이후 보증금+월세가 임대 거래의 절반을 넘었고, 2022년 전세 보증금이 치솟고 일부 전세 대출 금리가 전환율을 넘을 때 다시 가속했다. 일시불 세계는 사라지지 않고 재가격되었다.
김의 구조적 변화 검정은 그 재가격의 일부를 날짜에 묶는다. 전국 아파트 전환율은 국채 수익률 대비 2013년 8월, 2016년 10월에 다시 변했다. 서울은 전국 평균과 어긋날 수 있다. KB리서치는 한국부동산원 자료로 2023년 7월 서울 아파트 전환율 5.2%를 인용하며, 김의 장기 전국 평균 5.642%와 대비한다.
일시불을 빌려 쓰고 수익은 넘기기
대부분의 세입자는 수억 원을 당좌에 두지 않는다. 빌린다. 은행이 전세자금대출을 주고, 세입자는 이자를 내고 임대인은 보증금을 투자해 스프레드를 취한다. 그것이 일상의 재분배다.
세입자의 은행 이자는 명시적이다. 임대인의 수익은 같은 주택의 전환율에 묻혀 있다. FRED 시계열 IR3TIB01KRM156N에 따르면 2026년 8월 3년 국채 수익률이 2.97% 근처였을 때, 전국 전환율이 5%를 넘으면 주거 자본은 안전 국채보다 높게 책정된 것이다.
기존 전세 계약의 세입자가 월세 전환을 요청하면, 주택임대차보호법은 KB리서치가 법 조문을 요약한 대로 전환율을 한국은행 기준금리+2.0%p로 상한한다. KB 2023년 예시는 기준금리 3.5%로, 그 예에서는 기준금리+2%p 즉 5.5%가 법적 상한이다. 시장 평균은 다를 수 있으나 상한은 갱신이 아니라 기존 임대가 연장될 때 협상을 고정한다.
전국 평균 전환율을 확대하면 일시불이 주택담보 계약금처럼 느껴지는 이유가 보인다. 5.642%에서 5억 원 전세 보증금은 월세 상당 약 235만 원이다. 반복할 숫자다. 보증금은 2년 월세를 나눈 총액이 아니라 채권처럼 책정된다.
보증금 회수는 별도의 장치
가격 책정은 입주 때 수표 크기를 설명하고, 다른 장치가 수표가 돌아오는지를 결정한다. 새 매수인이나 압류 은행을 이기려면 세입자에게 대항력과 종종 우선변제권이 필요하다. EasyLaw 영문 안내는 대항력이 주택 인도 다음 날과 주민등록 완료 시 성립하며 등기가 없어도 그렇다고 한다.
만기에 임대인이 내지 않으면 세입자는 임차권등기명령을 신청할 수 있다. EasyLaw는 일부 반환 후에도 미지급 잔액에 대한 명령이 가능하고, 외국인은 외국인등록으로 요건을 충족할 수 있다며 2019년 선고된 대법원 2015다254507을 인용한다.
매일경제가 보도한 9,500만 원 사건에서 세입자는 2월 만기에 임대인이 지급하지 않은 뒤 2019년 4월 5일에 이사했고, 임차권등기는 2019년 4월 8일에 끝났다. 서울보증보험은 2019년 3월 등기명령을 신청해 경매 매수인을 상대했다. 하급심은 보험사 편이었고, 대법원은 점유가 등기 완료 전에 끝나 역전했다.
주택 임차인이 주택의 점유를 상실한 경우에는 그 점유를 상실한 때에 대항력이 상실된다. 대항력이 상실된 후에 임차권등기가 경료된 경우에는 상실된 대항력이 소급하여 회복되지 아니하나, 그 등기가 경료된 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.
주택은 2021년 7월 강제경매에서 제3자 매수인에게 팔렸다. 세입자 B의 9,500만 원은 채권 수학과 절차법의 교차점에 있다. 계약 시 수익률처럼 책정되고, 퇴거 시 점유와 등기가 맞을 때만 회수 가능하다.
4월 5일의 방
전세 사기 스캔들 이후 KB리서치는 전세를 제한하고 월세로 밀어야 한다는 공론을 적는다. 사기는 실재하고, easylaw 안내는 이제 피해자를 보증 상품과 임대사기피해자지원 특별법으로 안내한다. 그러나 폐지만으로 임대인의 목표 수익률은 사라지지 않는다. 김의 구조적 변화 검정에 따르면 2013년과 2016년경 원 전환율이 국채 수익률 대비 뛸 때 시장은 이미 재가격 중이었다.
등기법은 보증금을 얼마나 영리하게 책정했든 너무 일찍 떠나면 신경 쓰지 않는다.
2019년 4월 5일, 세입자 B의 아파트는 등기 시각이 따라잡기 전 사흘 동안 비어 있었다. 보증금은 여전히 서면상 9,500만 원이었다. 한편 기준금리는 비상 저금리에서 2023년 2% 평균을 향한 긴 걸음을 시작하고 있었다. 전세는 한 번의 송금처럼 보이지만 연결된 두 장치다. 하나는 시장 금리로 일시불을 정하고, 다른 하나는 그 돈을 다시 볼 수 있는지를 결정한다.