맥쿼리, 2.3조 수서역 환승센터 사업에 3천억 대출…2029년 주차장 5년 운영권 확보

투자은행 업계에 따르면 글로벌 인프라 투자사 맥쿼리의 코리아프라이빗컨세션펀드(KPCF) 5호가 총 사업비 2조 3천억 원 규모 수서역 환승센터 복합개발에 약 3천억 원을 대출하기로 했으며, 2029년 준공 후 5년간 주차장을 독점 운영한다.

대출과 운영권 구조

맥쿼리는 한화 주도 컨소시엄 지분에 들어가지 않는다. 공사 기간 이자를 받은 뒤 1만 5,700평 규모 주차장 운영권으로 일부 수익을 회수하는 구조다.

미래에셋증권과 한국투자증권이 프로젝트파이낸싱 주관을 맡고 있으며, 약 2조 원 규모 자금 조달이 진행 중이다. 외국 연기금 성격의 자금이 PF 스택에 직접 들어오면서 국내 시행사가 부담하는 자본 비중을 줄이는 셈이다.

SRT·GTX-A·3호선·수인분당·수서광주선이 만나는 10만 2,208㎡ 부지에 백화점·호텔·오피스가 들어선다. 실시계획 등 주요 인허가가 끝났고 내년 착공을 준비 중이다.

강남 거주자에게는 맥쿼리 수익률보다 2029년 이전 주차·환승 용량이 실제로 나오는지가 더 중요하다. 대출자에게는 주차장이 초기 현금흐름을 담당하는 자산으로 보인다.

KPCF 5호는 교직원·공무원 연금 등이 출자한 약 8천억 원 펀드다. 맥쿼리는 창원 스타필드 등 교통량이 뒷받침되는 자산에 투자해 왔다.

수서 사업은 공사 지연 시에도 대출자 지위가 우선하고, 리테일 수요가 약해도 주차 요금 조정이 상대적으로 쉽다는 점에서 연기금 심의를 통과한 것으로 업계는 본다.

금리 완화 국면에서 연기금은 운영형 자산 대출 선호가 커지고 있다. 맥쿼리는 공사 기간 위험 없이 주차 수익에 노출되는 구조를 택했다.