2018年4月、徳島県神山町は移住支援センターを通じて空き家の事前登録を開始した。NPOグリーンビレッジと連携し、地元では「おいえ長崎プロジェクト」と呼ばれる取り組みである。目的は、空きになった木造住宅と、移住して修繕する意思のある人を結びつけることだった。登録簿に載る家は、屋根や床、配線がまだ機能している。それでも購入者がそのような物件で銀行に住宅ローンを申し込むと、書類上の世界はしばしば二つに割れる。土地には数百万円の価値が残っている一方、建物の欄はゼロと記される。問いは、町が入居希望者を見つけられるかどうかではない。なぜ金融システムが、人がまだ住んでいる構造物を無価値扱いするのか、ということだ。
屋根がまだある登録物件
神山町は、空き家（akiya）を再び資産に変えようとする数多くの自治体のひとつである。登録が始まった同じ月、日本は宅地建物取引業法に基づく中古住宅売買の改正ルールの施行に踏み切り、古い在庫をブラックボックス扱いにせず、状態を文書化することを売主に求め始めた。書類上は、それが再利用住宅への信頼を高めるはずだった。
山あいの典型的な木造住宅の登録内容を追っていくと、食卓ではなくローン窓口でミスマッチが顕れる。一戸建ては、鑑定士が依然として数千万円と評価する土地の上に建っている。建物の列は別の話だ。日本住宅金融支援機構の調査に答える貸し手は、構造物には主に原価基準の手法を用いると述べている。経年が内部の閾値を超えると、多くの金融機関は屋根を替えた直後でも、建物を担保に数えなくなる。
神山のプログラムは、空き在庫を見た目どおりに更地にするのではなく、目録化する価値あるインフラとして扱う全国的な流れの中にある。国土交通省の審議会資料は、グリーンビレッジとの事前登録を、腐敗や盗難が進む前に購入者を手配する手段として説明している。その行政作業は、躯体にまだ経済的な寿命があると仮定している。金融の経路は、建物の築年数が、一般的な木造の税務上減価償却スケジュールが終わるのと同じ帯域を過ぎると、しばしば反対を仮定する。
価格が品質と等しいと思い込むなら、その分断は侮辱的に感じられる。ゼロがどこから来るのかを辿ってみると、初めて筋が通り始める。三つのありがちな容疑者は、本当の答えが現れる前にいずれも外れる。
容疑者その一：人は新築しか欲しくない
第一の説明は文化的だ。日本人の購入者は新築を望むので、中古住宅はゴミに違いない。好みには真実がある。国土交通省は2008年の白書で、住宅市場の取引のほぼすべてが新築住宅に関わっており、再流通が薄いことを指摘した。
再流通が薄いことと、担保がゼロであることは同じではない。需要だけが担保を決めるなら、割引はあっても、建物がゼロ円で一線を引かれるとは思えない。流通の数字も凍りついたままではいない。既存住宅は総取引のごく小さな割合のままだが、そのシェアは数十年にわたり狭い帯で揺れ動いており、ゼロまで崩れ落ちたわけではない。
2018年の住宅・土地統計調査の枠組みでは既存在庫が流通の約14.5パーセントにとどまるときでも、銀行はマニュアルを書くに足る活動を見ている。新築偏重はマーケティングを形作るが、担保規則の全書ではない。既存シェアが2005年におよそ17.7パーセントに触れたときでも、再流通が新築を支配する市場で一般的な水準には近づかなかった。したがって日本の真新しい一戸建ての供給は、購入者が覚えている参照価格を設定し続け、担保マニュアルは別のカレンダーで建物の行を静かに経年させていく。
容疑者その二：家がボロボロだ
第二の説明は物理的だ。木造住宅はそもそも長持ちしない。1981年以降の耐震基準や断熱の改善は新築の水準を引き上げた。国土交通省の品質関連資料はその差を強調している。
しかし全国統計は、構造物が平均して若く死ぬという考えに逆らう。住宅・土地統計調査を用い、国土交通省は2018年までに解体された住宅の平均存続年数が38.2年であり、2003年の26.3年から伸びていると算出している。同じ研究系列では新築住宅の平均寿命の予測は53.7年に達し、長期モデルは1980年代の木造コホートを約58.2年に置く。
解体時の築年数も期待寿命もともに上昇している。神山の登録者が入札しているのは廃墟ではない。統計が数十年は残るはずだと言う住宅だ。書類のゼロを刻むのは腐敗以外の何かである。解体時約30年という以前の白書の数字は、書かれた当時すでに政策上の恥ずかしさだった。新しい38.2年の平均は、所有者と自治体が使用を延ばしている一方、ローン書類は建物の金融上の寿命を短くしていることを示す。
容疑者その三：銀行は恣意的だ
第三の説明は銀行を責める。古い在庫を点検する気がないので、ゼロを入力して先に進むのだ。日本住宅金融支援機構が2024年に301金融機関を対象に行い、回答率100パーセントだった調査は、それほど甘くも、それほど無作為でもない。
金融機関は一戸建ての建物担保に原価基準の評価を圧倒的に用いる。最も一般的なルールは単純明快だ。住宅が一定の築年数を過ぎると、建物の担保価値はゼロ円になる。約40パーセントの貸し手は保守・改修・個別の状態を反映し、ルールが物理法則ではなく政策であることを示している。中古住宅の平均的な担保掛目は多くの事業者で60パーセント台前半から70パーセント台に集中し、事例ごとの気まぐれではなく標準化された表の印でもある。
建物は経過年数が一定期間以上のものはすべて担保価値０円と評価している
「恣意的」は誤った言い方だ。銀行は時計に従っている。その時計は数十年前に税務当局が印刷したものである。原価評価はミステリー小説ではない。取得原価から累積減価償却を引いた算術に結びついている。税務上の論理が木造22年のスケジュールで構造物をゼロまで償却したら、表を写す銀行は雨どいを点検しなくても建物の行をゼロ円にできる。
壁に掛けられた税の表
日本の所得税の減価償却規定は、建物を購入当日に一括費用化するのではなく、法定の耐用年数に費用を配分する資産として扱う。土地はその台帳に入らない。明示的に減価償却の対象ではない。国税庁は主要な減価償却資産の耐用年数表で年数を公表している。典型的な木造の店舗や住宅は22年、鉄筋コンクリートの住宅は47年である。
2016年4月以降、新たに取得した建物は定額法を用えなければならず、簿価はそのスケジュールに沿って均等に下がり、ゼロに達する。表が測るのは税務上の経済的サービス寿命であり、屋根が漏れる日ではない。それでも原価基準の銀行モデルは、同じ数字を壁に貼られた有効期限のように読む。
糸をつなげる。税法は木造について22年の線で建物を償却する。原価方式を用いる貸し手は、ほぼ同じ年齢帯で建物担保のゼロの線に達する。神山の再利用在庫を望む購入者は、解体統計がもう一世代は立つと言うときでも、構造物の行が空白のまま、土地と改修を資金調達しなければならない。鉄筋コンクリートのマンションは同じ国税庁の表で47年の線を持ち、管理費への不満があっても、書類上ではアパートの担保が長く残る理由になる。
e-Govの所得税法施行令の表は構造ごとにその耐用年数を列挙する。国税庁の平易なガイドは、建物の種類が短いPDF表にないとき、読者をそこへ案内する。いずれの文書も、昨年キッチンをリモデルしたかは問わない。骨組みの材質と、スケジュールに残る年数を問う。
神山が示すもの
神山の登録簿は、金融が追いつくのを待つ再利用の成功事例である。町、グリーンビレッジ、2018年の開示ルールはすべて、住宅を耐久ある物体として扱う。2024年6月30日付の貸出調査のスナップショットは、登録の有無にかかわらず、多くの機関が経年の一戸建てをゼロ担保とみなしていることを示す。
政策文書はかつて、約30年で解体する問題として枠づけした。国土交通省の後続の調査は解体時の築年数が38.2年へ上昇しており、再利用の窓を広げるはずだ。担保マニュアルが税の耐用年数から切り離されない限り、その窓は実際の町では広いのに貸借対照表では狭いままだ。2025年2月に公表された住宅金融支援機構の貸出調査は、貸し手側を規模で見える化する。301機関、全回答、そして築年数で建物をゼロにする率直な多数。
住宅品質の提言者からの反論は依然として刺さる。購入者は1981年以前の耐震基準や、現行のエネルギー規則に届かない断熱を正しく心配する。国土交通省の寿命予測は新しいコホートの改善を織り込む。それでも22年の税の線の向こう側にある手入れされた木造を、同じ省の解体データが実務ではずっと長く存続していると示すとき、金融上は空っぽとして扱う正当化にはならない。
日本では解体される住宅の平均築年数はわずか30年であり、米国の住宅より短い。
登録された神山の家を夜、カーテンの向こうに灯りがともり、テーブルにローン書類が置かれている場面を思い浮かべる。土地の行には依然としてまじめな数字がある。建物の行は依然としてゼロだ。家は明らかに人が住んでいる。書類は構造物はカウントしないと主張する。それが神山が露わにするパズルだ。建物は使える。土地は価値がある。ゼロは、銀行が今日の法として扱う税の時計の産物である。
これが再利用を不可能にするわけではない。現金購入者、地域知識のある地方銀行、土地だけに寄せるローンは、空き家プロジェクトを前に進めている。建物ゼロの行が重要なのは、住宅金融支援機構が毎夏調べる大手貸し手において、それがデフォルト設定だからだ。神山の登録者は抽象統計ではない。手入れされた木造住宅が資産だと賭ける世帯だ。税の表と担保マニュアルは、時限付きの償却だと賭けている。そのギャップを埋めるには、点検結果と改修の領収書が減価償却スケジュールに押し返す余地を与えることであり、木造が経年しないふりをすることではない。