정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 일부개정안을 의결했고, 이에 따라 10월 1일부터 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 종전 주택을 팔아야 하는 기간이 3년에서 2년으로 단축된다. 서울·성남 등 규제지역 안에서 ‘팔고 사기’보다 ‘사고 팔기’가 익숙한 가구에 직접 닿는 변화다.
무엇이 바뀌나
기획재정부가 8월 세제개편 후속으로 묶어 낸 내용에 따르면, 조정대상지역에 주택을 보유한 뒤 같은 성격의 지역에서 추가 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 양도소득세·종합부동산세상 1세대 1주택 특례를 받으려면 종전 주택을 3년이 아니라 2년 안에 처분해야 한다. 양도가액 12억 원 이하 비과세, 장기보유특별공제, 종부세 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 등 익숙한 패키지가 그대로 걸린다.
양도세는 8월 4일 이후 새 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터, 종부세는 같은 날 이후 취득분 가운데 2027년 6월 1일 납세의무가 성립하는 경우부터 2년 규정이 적용된다. 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 매매계약을 체결한 경우에는 종전 3년 규정이 유지된다.
왜 지금 단축인가
규제지역에서 이주 수요를 보호하려는 목적의 유예 기간은 재고가 부족할 때는 타당했다. 그러나 저금리·공급 부족이 겹치면 ‘잠시’의 제2주택이 수년간 임대 수익 창구로 굳어지기 쉽다. 2년으로 줄이면 매물이 빨리 나오도록 압박하는 효과가 있고, 실거주 이주 주기와도 더 맞닿는다.
남은 구멍
8월 3일 계약에 대한 경과조치는 불가피하지만, 계약·계약금 시점 다툼이 늘 수 있다. 같은 국무회의 묶음에서 매입임대 중과 배제 시한을 2027년 말로 두고 상생임대 거주 요건 면제를 올해 말 종료하는 등 임대 쪽 혜택도 줄어든다. 세제로 임대 사업을 줄이면서 처분 시한만 당기는 구조가 맞물리면, 실수요 이주자가 더 촘촘한 일정에 묶인다.
누가 무엇을 해야 하나
8월 4일 이후 취득해 3년 계획을 세운 가구는 추석 전후 매물·세금 시뮬레이션을 2년 기준으로 다시 짜야 한다. 양도세 시점과 종부세 과세 기준일은 어긋날 수 있어 세무사와 교차 확인이 필요하다. 지자체는 조정대상지역 지도와 설명을 명확히 해 투기과열지구와 혼동을 줄여야 한다.
정리
규제지역 3년 특례가 가격 기대를 담은 ‘대기’로 변한 것은 부인하기 어렵다. 다만 2년 규정은 계약 증빙과 집행의 공정성이 따라줄 때만 설득력이 있다. 서류 실력이 아니라 초과 주택을 실제로 풀어내는지가 이번 개정의 성패를 가른다.