살아남을 수 있는 아파트 부지에 PF 자기자본 비율 적용을 2년 더 미루는 데는 동의한다. 다만 어떤 사업을 구제하고 어떤 사업을 매몰할지 공개하지 않으면 안 된다.
2029년까지의 화요일 유예는 정치적으로 이해할 만하다. 이 대통령은 주택 공급 담론과 맞물려 크레인이 움직여야 하고, 은행은 지금 5% 시행사 자기자본을 요구하면 인천·대구 미완성 타워 대출이 얼어붙는다고 주장한다. 그러나 한국은 2023년 PF 쇼크 뒤 이미 같은 수법을 썼고, 불투명 유예는 분양이 멈춘 나쁜 부지를 새 보증으로 굴리게 했다는 교훈이 있다.
빠진 도구는 투명성
금융위는 문제 익스포저 월간 대시보드를 약속했다. 그것만으로는 부족하다. 사업명·시행사·분양률·워크아웃 상태가 있는 공개 트리아지 목록이 있어야 구매자와 채권자가 어떤 부지가 조용한 유예를 누리는지 추측하지 않아도 된다.
목록 없이는 한국주택금융공사 보증 확대가 자기자본 규정만 멈춘 좀비 시행사의 자금줄이 된다. 비주택은 2027 비율을 그대로 맞춰 상업층을 ‘주거 혼합’으로 바꿔 유예를 노릴 유인이 생긴다. 감사인은 그 전환을 강하게 잡아야 한다.
공급 금융과 퇴출 규칙을 짝지을 것
가계대출 한도 밖 47.8조원 주택 공급 대출을 링펜스하는 것은 착공 가능 부지에 돈이 가면 타당하다. 10월 13일 이후 PF 보증을 받는 사업은 분양 일정을 약속하거나 관리 청산에 들어가야 한다는 요구가 국회에 있어야 한다. 싱가포르는 유사 워크아웃 등급을 공개한다. 한국은 그 도시국가 주택 수학을 복사할 필요는 없지만 모델은 참고할 수 있다.
긴축 쇼를 주장하는 것이 아니다. 지난 PF 공포를 견딘 아파트 구매자는 자기 건물이 구제 목록인지 청산 목록인지 알 권리가 있다. 규제 당국은 데이터를 갖고 있다. 투명성을 시장 리스크 사건으로만 취급하는 것은 멈춰야 한다.
좋은 투명성의 모습
호주는 인프라 부실 등급을 공개하고, 캐나다는 일부 리츠에 강화 공시를 붙인다. 한국은 모델을 통째로 베낄 필요는 없지만 시행사별 자기자본 부족을 공개해야 한다. 채권자는 PF 연계 채권에 바로 반영해 시행사를 조기에 징계할 것이다.
검찰 개혁을 외친 민주당 의원도 부동산 금융에 같은 회의를 적용해야 한다. 독립은 햇빛을 필요로 한다. 금융위가 공포를 우려한다면 구매자 이름만 가리고 사업 코드는 올릴 수 있다. 비밀은 PF 디폴트를 막지 못했고 가격 발견만 늦춰 분양자를 가두었다.
가계 분양자도 분명해야 한다
분양자는 기관처럼 PF 위험을 헤지할 수 없다. 워크아웃 등급 공개는 미완 공사에 더 돈을 부을 전에 지연·퇴출을 협상하게 한다. 이것은 반성장이 아니라 책임을 가격에 넣는 방법이다.
시행사 이름을 가리더라도 분양률과 공사 중단 여부는 공개할 수 있다. 이미 일부 지자체는 미준공 아파트 현황판을 운영한다. 금융위 대시보드가 그 데이터와 연결되면 중복도 줄고 신뢰도는 올라간다.
유예 기간은 은행과 시행사에게 숨 쉴 공간을 주지만, 분양자에게는 여전히 불안한 시간이다. 투명한 트리아지가 없으면 그 불안이 시장 전체의 분양 심리를 갉아먹는다. 규제자는 이제 선택해야 한다.
채권 시장은 이미 PF 연계 종목에 할인율을 적용하고 있다. 공개 목록은 그 할인을 정당화하는 데이터가 될 수 있다.