2025年4月8日，國有財產署在編製中央總預算參考資料時表示，2024年全國國有土地依政府帳面計價超過5.3631兆元。同一份新聞稿引用內政部地政資料又給出第二個數字：若公告地價按公平市價衡量，同一批土地的市場價值約為27.3767兆元。差距不是四捨五入誤差，而是同一塊地在本國被定了兩次價。
一筆用兩種方法估價的資產
清冊涵蓋約224萬公頃國有土地，其中約九成為各機關使用的公有土地，從林業保育署到國立大學都有。沒有取得成本時，財政部以與公告地價系列連動的申報地價入帳，而不是明天買家可能付出的價格。
內政部地政單位把這個系列放在市價約五分之一的位置。國有財產署把比率換成金額：2024年公告地價約為公平市價的19.59%。用申報總額去除以隱含市價總額，算式幾乎就落在這個百分比上。
清冊中的國有財產總值（含土地、建物及其他資產）約12.0073兆元。因此僅土地估價，就只占民眾在台北或桃園看見拍賣價時心中「政府財富」概念的一部分。這份清冊在2025年3月10日送交主計總處，是編入中央政府年度預算書的固定流程。
稅單與成交價對不起來
地主每年秋天都會感受到這道裂縫。報導2024年地價調整週期時指出，地價稅約在11月1日開徵，依剛重算的公告地價核課。通知單上的政府地價，往往與最近買賣契約或房貸鑑價上的數字差一大截。鄰居喝茶比較兩個數字，常以為是公所打錯。打錯的故事比較好受，因為好像只要改一個欄位就能讓稅與現實一致。
原因是地價稅用的是公告地價，不是登記謄本上那套移轉用基準。內政部在2021年新聞稿明說，公告地價是地價稅的核課基礎，由各縣市政府綜合地方市價變動與民眾負擔能力後評定。
錯誤答案：官員就是不更新
最懶的解釋是資料過時。在這個版本裡，台灣拒絕像銀行一樣把房地產按市價重估，所以持有稅在價格飛漲時仍偏低。
過時是錯的。自2020年7月1日起，買賣雙方申請移轉登記時都必須申報交易價格，內政部2022年英文概要稱此舉可提高正確性並加快揭露。同一份報告也提到，早在雙方申報規定之前，2018年實價登錄就已揭露21.9萬棟建物交易。
官員並非對市價一無所知。移轉稅用的公告土地現值，依該英文概要在2021至2022年全國平均上漲2.50%。同期2020至2022年公告地價全國平均上漲2.68%，提醒兩個系列都會動，只是目標不同。
內政部自1989年起編製都市地價指數，每年公布兩次，供地方委員會在重估前掌握街區走勢。看市價的機制存在。地主在報稅季抱怨的不是沒有市價資料，而是各稅目用的是哪一個官方數字。
錯誤答案：台灣房地產稅率很高
第二個猜測指向高法定稅率。2024年7月1日上路的房屋稅2.0拉高政治溫度，對持有多戶者採累進稅率。財政部公布的例子是，全國非自住第七戶以上，每一戶都按4.8%課稅，不是只有邊際那一戶。
但稅額仍是稅率乘以各縣市依構造、折舊與地段率重算的評定現值，而不是上月每坪實際成交價。財政部公式為標準單價乘以（1減折舊）再乘地段率與面積。商業區新建混凝土大樓的評定現值通常高於安靜巷弄裡老屋，即使每坪成交價相近。
2024年後建物稅對多戶投資人更痛，卻沒有修正地底下仍偏低的公告地價。跨過第七戶的房東，每一戶都按4.8%課房屋稅，但每一筆土地仍依公告地價繳地價稅，全國平均仍約市價五分之一。
轉折：同一張地籍圖上的兩種地價
台灣在同一地籍上維持兩套基準。公告土地現值追蹤一般交易價格，用於移轉、繼承與徵收補償。公告地價則作為地價稅基礎。
政治大學不動產研究中心整理的內政部統計顯示，移轉用基準已逼近市價。全國公告土地現值占一般正常交易價格比率由2011年的81.48%升至2024年的93.01%，2025年為93.31%。台北市在2022年達到100%。
地價稅系列沒有跟上。內政部2022年概要稱，2022年全國公告地價占一般交易價格為19.68%，與2020年19.79%幾乎相同。2024年國有財產清冊使用19.59%。持有稅因此仍約在五分之一市價，移轉稅卻追九成價格。
縣市如何維持偏低的地價稅基礎
兩個系列都不是縣市隨意填寫。2022年1月地價重公告前，內政部召集地方政府，要求蒐集成交價與都市地價指數，並把地價評議委員會會議紀錄公開。同一份2021年稿也提醒，監察院曾糾正台中市大幅調降2020年公告地價約兩成，稱減稅利益過度集中。
公告地價為地價稅的核課基礎，依規定是由縣市政府綜合考量地方土地市價變動、民眾負擔能力等因素後評定。
政治也寫進調整節奏。自2018年起公告地價改為兩年調整一次。2024年週期全國平均漲幅5.78%，為七年來最高。桃園在主要城市中領先，漲14.78%；新北市平均10.44%。
看似劇烈的調漲仍從低基期出發。花蓮縣曾告知民眾，其公告地價僅約一般交易價格的14%至15%，在本島幾乎最低。2024年全國平均漲5.78%時，頭條強調百分比，較少談底下的水準。15%基數漲兩位數，稅基仍遠低於成交價。
內政部2022年中文概要重申，2022年全國公告地價占一般正常交易價格19.68%，與2020年19.79%幾乎相同。重點在於穩定。委員會可以上調持有稅基礎，但不能讓它追上93%的移轉系列。
地價稅因此是對刻意折價數字課徵的持有稅。調降過猛的縣市會遭中央關切；調升過快則聽到固定收入退休族的不滿。內政部新聞稿把民眾負擔能力與市價資料放在同一句公平裡。
房屋稅2.0下的建物
想從房地產多收稅的改革者近年瞄準建物，而不只土地。房屋稅2.0以戶籍界定自住，優惠稅率限於本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍者，與地價稅長年爭議的居住測試趨同。
非自住房屋改為全國歸戶計戶，台北公寓加高雄套房加台中車位，合計後決定級距。設計針對把住宅當組合押注的人，而不是勉強買一間自住的家庭。
財政部仍以評定現值乘稅率計算房屋稅，公式會因屋齡與材料折價後再乘地段率。房屋稅2.0與地價稅是不同機器，方向卻類似：在把土地標到市價阻力最大的地方，先收緊建物。土地仍透過地底下每一筆公告地價進入稅負，建物則面對新的住宅級距。
回到國有帳本
再看2025年4月的財產清冊。預算機關收到5.3631兆元的國有土地，因為法規要求多數宗地依公告地價入帳。他們也收到約27.3767兆元的隱含市價，因為內政部公布若按公平市價衡量會是多少。同一公頃，兩個價格，兩種用途。
在兩個系列合併之前，屋主可以活在成交價在社群裡人人討論的世界，地價稅卻仍用部委自己放在市價約五分之一的數字去乘稅率。國有財產署在同一頁公開兩個數字。謎題從未藏起來，只是被拆開——拆在哪一張稅單該填哪一種官方價格裡。