三菱地所は、中間期の退去が続き街区レベルの空室率がテナントに示してきた仲介引用を上回った後、丸の内の2棟タワーの内部リース試算表を再び開いた。地区全体では依然として空室率1%未満を報告するポートフォリオの中での、めずらしい揺れだ。

デスクで何が変わったか

三菱地所のリースチームは今週、新丸の内ビルディングと丸の内パークビルディングのインセンティブパッケージを公開マトリクスに戻すと仲介に伝えた。金融サービス3社が都内別フロアへ統合した後、単一の4,000平方メートルスタックとして売りに出していた連続スラブの再価格付け中に、裁量フリーレント月数の提示を一時停止していた。

これはヘッドライン賃料成長の反転ではない。関正則CEOは5月の投資家向け説明で2026年3月期の丸の内空室率0.55%を示し、第1四半期資料では6月時点0.49%まで低下した。投資家が反応しているのは地区全体の緩みではなく、退去が埋まりより速く来た2棟の局所スパイクだ。

開示資料がすでに示すこと

三菱地所データブックは2026年3月の東京中央5区市場空室率2.22%を、全国オフィス1.95%、丸の内単独0.55%と並べる。その差がリースデスクの売りだ。湾岸の新供給で都心全体の空デスクが増えても、大丸有クラスターはタイトなままだ。

丸の内プロパティ事業の営業利益は6月四半期で前年同期比26億円増え、既存リースの正の賃料改定とフレキシブルオフィス収入が牽引した。関CEOのQ&Aは、FY2026の同セグメント利益成長の大部分が依然オフィスリースから来ると強調し、大型フロアのフリーレント1か月がアナリストが見る同じ損益項目を直撃する。

内部の勝者と敗者

パークビル角部屋で一桁空室プレミアムを待っていたアセットマネージャーは、名前付きアンカーなしで2フロアが戻った新丸の内内部コンプと競合しなければならない。大手町フレックスから拡張するテナントは、三菱地所のエリアマネジメントが小売・イベントで foot traffic を見せながら入居候補に働きかける中、内装援助でより強く交渉できる。

プロパティマネジメントスタッフは、夏の湿度でカーペット交換延期が露わになり、ダウンタイム延長を避けるため大家が費用を吸収しうるとして、通常より早い引渡しフロアの設備点検を開始したと言う。9月四半期の設備予算は公表改定されていないが、ロビーの裁量改修より入居準備を優先するようビル管理者に指示が出た。

仲介と次四半期

第三者仲介は、三菱地所の空室通知ポータルが未公開スペースの問い合わせを依然受け付け、大型テナントが静かな内覧に使うチャネルだと指摘する。更新したインセンティブ表の公開は、競合地主がフリーレントで値下げしやすくなる——スパイク中に非公式取引を続けていたデスクが表を出さなかった理由だ。

再開発タイミングも圧力になる。丸の内3-1プロジェクト——国際ビルと帝劇ビルを統合——は2030年頃完成予定でレガシー在庫の賃料成長は続く。解体予定の資産1か月のダウンタイムはキャリー収入と天秤にかける。問題の2棟はそのリストになく、リース計算はインセンティブ拡大よりも速い再入居を favor する。

年末までに起きること

投資家は9月の内覧数とフレキシブルオフィスパートナーが返却スペースの一部を短期ライセンスで吸収するかを見る。三菱地所株は丸の内の希少性が賃料改定を支える物語で取引されてきた。局所空室スパイクはポートフォリオ平均を壊さずにその物語を試す。

埋まりが12月四半期にずれれば、より明示的な共同仲介と影響フロアでの短いリース期間が出うる。10月までに成約すれば、再開した試算表は1か月の事務的リセットに見える。いずれにせよ会社の判断はインセンティブの即興をやめ数字を紙に戻すこと——空室は低いとリリースが言うがブロックマネージャーのホワイトボードが違うと言うとき、デビッド・ウォンのデスクが四半期ごとに追う種類の判断だ。