이번 가을 갱신 rush 전에 한국주택도시보증공사가 전세 반환보증의 주소 단위 담보 인정 비율을 실시간으로 공개하도록 해야 한다—임차인이 무위험 주거를 당연히 받아야 한다는 뜻이 아니라, 은행과 보증사가 이미 폐쇄 포털에서 공유하는 숫자를 모른 채 수억 원 계약에 서명한다는 뜻이다.
기록이 보여주는 것
전세 사기 물결 이후 HUG는 보증금과 선순위 권리가 감정가의 90% 안에 있어야 하며, 감정 상한은 공시가격에 묶인다. KDI 연구자는 반환보증 상품만 잔액이 100조 원을 넘었고, 담보 규칙이 갱신 가능 여부를 가른다고 문서화했다. 매일경제 보도는 수만 건 기존 보증이 여전히 80% 인정을 넘는다고 했으며—소폭 정책 조정이 임대 중 갱신을 무효로 만들 수 있다.
그러나 임차인은 보통 환불 불가 보증 수수료를 낸 뒤나 임대인 대출인이 등기를 막을 때 물건 비율을 안다. 중개인은 선순위 담보를 빠뜨린 매물 포털로 ‘아마 괜찮을’ 것이라고 말한다. 그 비대칭은 시장 미스터리가 아니라 공시 선택이다.
대시보드가 바꿀 것
등기·감정 피드에서 매일 밤 갱신되는 실시간 대시보드는 보증금을 송금하기 전에 72%인지 89%인지 보여준다. 여러 보증이 몰린 건물을 표시하며, 사기 수사관이 적색 경보로 보는 패턴이다. 은행은 대출 심사에 비슷한 데이터를 이미 쓴다. 보증사가 거주 단위 주소를 가린 임차인 안전 슬라이스를 노출할 기술적 이유는 없다.
반대자는 비율 공개가 시장을 흔들고 위험 건물을 사냥할 것이라 한다. 그 반론은 정보 없이 임차인이 더 안전하다고 가정한다. 우리는 동의하지 않는다. 햇빛은 임대인이 마케팅 전 담보를 정리하게 하고, 보증사가 지금은 소송에서만 드러나는 데이터 지연을 고치게 한다.
가장 강한 반론
임대인은 세밀 공개가 사생활을 침해하고 대출인 비밀을 깰 수 있다고 한다. 답은 단계적 접근이다. 임차인은 기존 보증 신청 흐름으로 신원을 확인한 뒤 자기 호실의 구간 비율과 추세만 본다, 이웃 이름은 아니다. 국토교통부는 이미 가격 공시 시스템을 운영한다. 이는 전세를 가능하게 하는 보증에 같은 원칙을 확장한다.
기관이 해야 할 일
국토교통부는 HUG와 경쟁 보험사에 10월 1일까지 담보 피드를 동기화하고, 소비자 앱용 API 문서를 공개하고, 오래된 담보를 보고하는 보증사에 제재를 가해야 한다. 국회는 사기 인식 브로슈어가 아니라 공공 대시보드에 주택 안정 계정 자금을 붙여야 한다. 중개인은 ‘보증 가능’ 단위를 날짜가 찍힌 비율 캡처 없이 마케팅하지 못하게 해야 하며—한국공인중개사협회가 명예가 아니라 집행해야 한다.
우리가 말하지 않는 것
이 논설은 강원 모든 빌라에 100% 보증을 요구하거나 국가가 투기 매수를 전부 떠받치길 바라지 않는다. 보증금이 돌아올지를 가르는 수학을 임차인이 마지막에 보는 일은 없어야 한다고 말한다. 가을 전세철은 스프레드시트가 아니라 이사 트럭으로 시작한다—그래서 트럭이 굴러가기 전에 스프레드시트가 살아 있어야 한다.
HUG가 거부하면 국토교통부가 데이터를 직접 열어야 한다. 책임은 보증을 자금 지원하는 예산 항목에 있어야 하며—또 누군가 보증금을 잃은 뒤 보도자료에 있으면 안 된다.
